Mercado Inmobiliario en Argentina y el déficit habitacional -2025

Contexto histórico: el real estate como refugio tradicional de valor en Argentina

Históricamente, el mercado inmobiliario ha funcionado como el principal resguardo contra la inflación en Argentina, manteniéndose completamente dolarizado desde la década de 1970.

Ciclos de precios por administración

• 1976–1981 (Videla): Los precios de las propiedades suben inicialmente y luego caen hacia el final de la dictadura militar.

• 1983–1989 (Alfonsín): Los precios caen.

• 1989–1995 (Menem I): Fuerte incremento en los precios.

• 1995–1999 (Menem II): Los precios se estabilizan.

• 1999–2001 (De la Rúa): El mercado colapsa en 2001.

• 2002–2003 (Duhalde): Los precios vuelven a subir.

• 2003–2007 (Néstor Kirchner): Los valores continúan aumentando.

• 2007–2015 (Cristina Fernández de Kirchner): Persisten las subas en el valor de las propiedades.

• 2015–2017 (Mauricio Macri): Último ciclo de aumentos significativos en el mercado.

• 2018–2023 (Alberto Fernández): Fuerte contracción desde 2018, con una caída del 50% y un piso alcanzado en 2023.

• 2023–Actualidad (Javier Milei): Los valores se han incrementado aproximadamente un 20% en solo dos años.

  
  

Comportamiento de largo plazo

Desde 1977 hasta hoy solo se registraron dos caídas profundas en el precio del metro cuadrado:

• la crisis de principios de los años 80, y

• la crisis de 2001/02.

Incluso en contextos de apreciación del peso, los valores inmobiliarios se mantienen debido a la alta demanda estructural de vivienda.

Dinámicas regulatorias e históricas

Durante el período de Perón, Argentina se consolidó como un país con fuerte protección a los inquilinos: contratos obligatorios, prohibición de desalojos y rentas mínimas.

Paradójicamente, la liberalización del mercado de alquileres, los pagos por adelantado y la dolarización de los contratos surgieron durante la última dictadura cívico-militar.En 1982, un año antes del regreso de la democracia, prácticamente todas las operaciones inmobiliarias ya se realizaban en dólares.

Quiénes son los propietarios en Argentina

Entre las décadas de 1960 y 1990, acceder a la propiedad era significativamente más posible para las familias de clase media debido a:

• salarios altos en relación con el costo del m2,

• períodos con crédito hipotecario accesible,

• ciclos intensos de construcción privada, y

• disponibilidad de tierra urbana.

Muchas familias adquirieron dos o tres propiedades como forma de preservar el valor frente a la inflación.

Hoy, 68% de los propietarios heredaron su vivienda, mientras que solo 32% compraron.

Cómo se generó el déficit habitacional

La vivienda no es solo un objeto físico: es un bien simbólico que otorga estatus, estabilidad y legitimidad dentro del entramado social. Su falta genera exclusión sostenida en el tiempo.

El déficit habitacional argentino surge de una combinación de factores estructurales:

• Desacople creciente entre salarios y valor del m2,

• Desinversión crónica del sector privado,

• Deficiencias en la planificación urbana,

• Estructuras de costos altas y rígidas,

• Desinterés del sistema bancario en ofrecer crédito hipotecario de largo plazo, y

• Desconfianza de los ahorristas hacia instrumentos de inversión a largo plazo.