Créditos Hipotecarios vs la realidad del mercado. Una oportunidad de inversion.

El crédito hipotecario es un sistema financiero completo y funciona cuando existe ahorro a largo plazo, depósitos estables en el sistema bancario, confianza institucional, mercado de capitales que fomente la emisión de instrumentos para financiar al sector, y que la liquidez generada por los puntos mencionados sean revolving. Escenarios que no existen en Argentina.

Los ahorristas argentinos tienen sus ahorros “debajo del colchón”, pero, a diferencia de otros posibles destinos para invertir, comprar propiedades es el destino más elegido por los desconfiados ahorristas, es una inversión tangible y su valor se incrementa a través de los años. Es el resguardo perfecto de la inflación.

La oferta de créditos para la compra de propiedades está diseñada para un reducido sector. 20% o 25% de anticipo del valor de la propiedad, ingresos registrados y x3 del valor de la cuota, plazos de 5 años los privados y hasta 30 años los bancarios, con un ajuste mensual por inflación, tasa anual de entre el 9% y el 17% en dólares.

En términos reales, por cada cien mil dólares, debe haber podido ahorrar veinte mil, ganar cinco mil dólares por mes, el promedio en Argentina es de mil a dos mil quinientos respecto del sector que integra el déficit habitacional. La oferta es sólo para clientes con ingresos formales altos.

Crédito al Pozo

Existe una creciente oferta de créditos al “pozo”, en estos casos se ofrecen con el mensaje de deja de alquilar e invierte en tu propia casa. También esta oferta conlleva un depósito inicial de entre 15 a 17 mil dólares y asociado al riesgo del desarrollador. En algunos casos los plazos de construcción se extienden, aumenta la exposición al riesgo llevando a las personas que optan por este formato, más accesible en principio que los créditos bancarios, vuelvan a conformar la lista de la demanda no cubierta de viviendas.

Los Inquilinos

Quienes buscan acceder a la vivienda, son familias jóvenes, adultos que llevan alquilando por décadas, jóvenes adultos que se han independizado de sus padres y comienzan a experimentar la dificultad de encontrar propiedades en buenas condiciones y contratos caros que los expone a la incertidumbre no saber si podrán renovar ese mismo contrato, ya sea por desfavorables actualizaciones en los precios o si el locador tendrá la voluntad de hacerlo. Estos condicionantes son una generalidad para la mayoría de los inquilinos argentinos.

En Argentina los precios de los alquileres son en dólares, incluso los contratos se hacen en dólares y con contratos informales. Es un problema que no está en la agenda de la política pública y las iniciativas privadas son encaradas como negocios inmobiliarios sin miramientos de brindar una solución habitacional, tratando las propiedades como un activo financiero y no como una oferta de una vivienda.

Oportunidad

Argentina Impact Fund, entendemos la problemática y vislumbramos la oportunidad que se nos presenta. Invertir en proveer de viviendas al universo de la población inquilina que generan una renta estable y que proyectada en el tiempo los retornos son importantes.

La retirada del Estado Nacional de los planes de vivienda y las modificaciones a la legislación y nuevas regulaciones, le da lugar a la participación de la inversión privada en un nicho que nadie está atendiendo y que ha demostrado ser estable y tener la tasa más baja de morosidad en la totalidad del mercado de los créditos. Los inquilinos son proveedores de liquidez constante y estable. Estructuramos un mercado rentable sobre una demanda que ya existe.