El crédito Hipotecario en Argentina

El Banco Hipotecario Argentino se fundo exactamente hace 139 años (1886).

El desarrollo económico argentino de la segunda mitad del siglo XIX, caracterizado por la expansión de sectores como el transporte, la construcción y la industria, generó las condiciones necesarias para el surgimiento de un mercado inmobiliario dinámico. La llegada masiva de inmigrantes, la estabilidad política y el crecimiento de la clase trabajadora impulsaron la demanda de viviendas. La expansión de la red ferroviaria y la urbanización de Buenos Aires facilitaron el acceso a tierras y la construcción de nuevas viviendas.

Además, el desarrollo del sistema financiero, con la creación de instituciones como el Banco Nacional, permitió el otorgamiento de créditos hipotecarios y facilitó la adquisición de propiedades por parte de un mayor número de personas. Estos factores convergieron para generar un proceso de movilidad social ascendente, en el que la adquisición de una vivienda propia se convirtió en un símbolo de estatus y progreso social

En 1997, el Banco Hipotecario fue privatizado, lo que marcó un hito en su historia y lo obligó a enfrentar nuevos desafíos en un mercado cada vez más competitivo, para eso comenzó a diversificar su oferta de productos.

CRÉDITOS TOTALES OTORGADOS POR EL BHN 1920 - 1954

(en cantidad de unidades)

Los dos gobiernos peronistas y la implementación de planes masivos de vivienda para el sector popular. 1946 – 1955

Con la asunción de J D Perón, se dictó la nueva Carta Orgánica y gracias a la coyuntura favorable generada por el nivel de actividad del comercio exterior, el BHN comenzaría a entregar préstamos mediante la aplicación de una política de crédito abundante y barato. Lo que ocurrió a partir de ahí es que se desarrollaron planes masivos para la construcción estandarizados bajo un modelo de asistencialismo, o sea, que el estado absorbía un importante porcentaje del valor real de las unidades. Esto se distorsionó y terminó siendo uno de los principales focos de corrupción de los gobiernos peronistas hasta las últimas décadas inclusive. Por otro lado, si bien el encargado de la adjudicación de las obras y de los créditos hipotecarios el BHN, los constructores a cargo de las obras tenían impuesto una limitación de un % bajo y fijo en pesos en las ganancia, incompatible com los contextos inflacionarios. Esto resultó en problemas para la continuación de las obras y el otorgamiento de subsidios de parte del estado a estas empresas. Esta situación provocó que la entidad tuviera mayor demanda de créditos en obras que no se terminaban, los recursos de la entidad se veían disminuidos y comenzó una ola de especulación inmobiliaria financiada con recursos contribuyendo al déficit habitacional que aún prevalece.

En 1952, durante el segundo gobierno de Juan Domingo Perón, se inició una lucha contra la inflación, dando lugar a una serie de medidas contractivas del gasto público a través del Plan de Emergencia que fueron acompañadas por el congelamiento de los precios y los salarios con el fin de estimular el ahorro. Alcanzando una estabilización, con una inflación del 4% anual Los préstamos de fomento para la construcción de la casa propia se extendieron a 50 años mientras que las amortizaciones de los fondos otorgados para la construcción con destino a locación se extendieron hasta 30 años. Además, se les otorgó hasta 5 años de gracias a los créditos otorgados para el desarrollo de barrios encarados por empresas cooperativas y sindicaos. Todo esto llevo a que en este periodo la cantidad de acuerdos alcanzaran un nuevo máximo logrando aumentar el porcentaje de propietarios y reduciendo el déficit habitacional del país.

VIVIENDAS CONSTRUÍDAS Y ACUMULADAS EN ARGENTINA 1910 - 1956

(en cantidad de unidades)

Los gobiernos radicales y el intento de retomar una política de construcción estatal. 1958 - 1966 Durante el gobierno constitucional de Arturo Frondizi (1958-1962), en el año 1959, se implementó el Plan de Estabilización, juntamente con un acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) llevando adelante un recorte fiscal. En 1961 se creó el Fondo Federal de Vivienda12 para el cual el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) aportó el 50% para financiar los programas de viviendas (Plan Federal de Vivienda) promovidos por el ente como un intento de retornar a una política de construcción estatal de viviendas (Fridman, P. 2022; Dvoskin, N. 2017). El fondo fue “centralizado por el BHN desde 1962 -tras la efímera creación de la Administración Federal de Vivienda” (Fridman, P. 2022, p.18). Este plan permitió que muchas empresas y sindicatos edificaran barrios para sus afiliados. Finalizadas las obras y entregadas las viviendas a los beneficiarios, éstos comenzaban a pagar la cuota, que se le deducía directamente de sus salarios. El rol que tomo el BHN en el desarrollo de este plan fue el de agente financiero. (Banco Hipotecario, s.f.a). Durante el mandato del presidente Arturo Umberto Ilia (1963-1966), se procedió a ampliar el crédito hipotecario y en 1964 se realizaron acciones directas por parte del Estado, mediante el Plan Federal de Vivienda.

En 1969, bajo el gobierno de facto encabezado por Juan Carlos Onganía (1966-1970), tras varios años de cese de actividad social en materia de vivienda a favor de las clases sociales más vulnerables, se pone en marcha el Plan de Viviendas Económicas Argentinas fondeado con flujos del ahorro privado como ahorro público , de la seguridad social y préstamos internacionales. Los planes se otorgaban a entidades intermedias como cooperativas, sindicatos y mutuales (entidades que manejaban fondos de los sindicatos). En esta instancia entra a participar el banco Provincia de Buenos Aires con créditos hipotecarios. También la banca privada se enfocó en la construcción que era un sector en expansión, pero las construcciones tenían un target de un nivel adquisitivo más alto, comenzaron a participar las inmobiliarias y se endurecieron las condiciones de acceso al crédito creando una sobre oferta de unidades.

Esta etapa tambien se caracteriza por una falta de planificación urbana

En 1971 el Estado intentó acciones para redirigir el crédito privado hacia la construcción de viviendas económicas, reguló los precios máximos, impulsó exenciones impositivas, medidas que empeoraron el acceso a sectores de bajos recursos y aumentaron la construcción de viviendas para sectores medios y altos, afianzando a especulación financiera frente a la alta demanda créditos accesibles.

PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS SEGÚN FUENTE DE FINANCIAMIENTO 1961 - 1971

En 1972 se crea el FONAVi Fondo Nacional de Vivienda, fondeado con impuestos a los empleadores y al sector agropecuario sobre la venta del ganado. que buscaba fomentar la construcción de viviendas económicas , nuevamente organizados bajo formas de cooperativas, mutuales, sindicatos y organizaciones sin ánimo de lucro.

En 1975 se vivió una gran crisis conocida como el Rodrigazo, que representó la quiebra de importantes sectores de la economía y llevó al país a una inflación estructural de gran amplitud y una recesión.

En 1976 comienza la dictadura militar que durará hasta 1983. En esta época se crea la Ley de Entidades Financieras, que favorece el endeudamiento del país y los capitales que ingresaban eran meramente especulativos son volcarse al desarrollo de la economía real. En bienes raíces se dolarizó el precio de los inmuebles consolidando la inversión en este sector como renta financiera sin considerar el destino del uso de las viviendas y el estado deja de tener un rol activo en el acceso a la vivienda.

Por otro lado, se desreguló el mercado de alquileres que desde 1921 hasta 1976 los aumentos los debía autorizar el Gobierno. Con esta medida esperaba que se ampliara la oferta de alquileres y una mejora en los precios. El mercado quedó establecido entre los planes FONAVI para sectores de bajos recursos y los créditos hipotecarios para la clase media y media alta.

En 1980 se hace una nueva reforma del BHN que establece que la entidad debía tener autonomía y generar recursos propios. Este es el fin de la intervención del estado en los créditos hipotecarios ya que la entidad sufrió un gran descalce financiero al dejar de recibir el financiamiento del BCRA por redescuentos a corto plazo y tasas ajustadas por inflación y los créditos que daba era a largo plazo y con tasas más bajas.

El regreso a la democracia trajo alta inflación, aumento del desempleo, Los créditos hipotecarios sufrieron grandes deterioros al igual que los planes de vivienda social. La construcción se vio afectada por el aumento de los costos, la incertidumbre e inestabilidad.

PERMISOS, ESCRITURAS Y ESCRITURAS HIPOTECARIAS 1980 - 1989

En 1989 asume Menen, con una importante crisis financiera, económica y social, el país enfrentaba una hiperinflación similar a la del Rodrigazo. Se dolariza la economía estableciendo el valor del peso igual a 1 dólar. La expansión de la economía fue inmediata y dieron paso a una nueva ola de créditos hipotecarios en dólares. Entre 1992 y 1994 en BHN se transformó en una entidad mayorista reduciendo su presencia en el mercado y dejando de dar créditos a individuos cambiando su nombre a Banco Hipotecarios SA BHSA

entre 1995 y 1996, que el BHSA lanzó al mercado la titulización de hipotecas con las que se conformó un fondo de inversión inmobiliaria bajo rigurosos estándares internacionales con el fin de colocarlo en la bolsa estadounidense. En 1997 el Banco se privatiza quedando solo el 49% en manos del estado. Como consecuencia de esta nueva estructura adoptada por el BHSA, el crédito hipotecario sostuvo elevadas tasas en dólares y con una baja proporción sobre el PIB en comparación con los países pares.

Desde los inicios de la convertibilidad y hasta el año 1999, el BHN encabezó el ranking de bancos en préstamos hipotecarios para luego, en el marco de un escenario más competitivo, ingresar en una tendencia descendente que se manifestó en su menor participación en el mercado, que pasó del 34,3% 21 registrado en 1994 al 17,3% en el 2001, siendo desplazado del primer lugar por el Banco de la Nación Argentina, que desde esa fecha hasta el presente conserva esa posición.

EVOLUCIÓN DEL MARKET SHARE DEL PRESTAMOS HIPOTECARIO POR GRUPO HOMOGÉNEO DE BANCOS. 1994-2006

En materia de créditos hipotecarios, hasta diciembre 2001 el BHSA ofreció créditos hipotecarios individuales para la adquisición, construcción o refacción de viviendas, bajo su línea denominada como crédito “Acceso Inmediato”. Estos créditos se ofrecían en dólares a tasa fija y flotante (LIBOR15) con vencimientos de entre 3 y 20 años, y en pesos a tasa fija con vencimiento de entre 3 a 15 años. También disponía de otros productos con tasas superiores a la de los productos tradicionales como por ejemplo “Crédito Confianza”, “Confianza 50 y 50” y “Destino Libre”, también con la opción de ser adquiridos en pesos o en dólares

En diciembre 2001, el descontento social sumado a otros factores políticos llevó al presidente a declarar el Estado de Sitio y posteriormente a su renuncia

En el 2002 se establecen las tasas CER Coeficiente de estabilización de referencia que refleja la variación del IPC Índice de precios al consumidor, y se publica todos los menos y es a la actualidad el índice usado para los ajustes en los precios de alquileres.

Post crisis 2001 la construcción se reactivó rápidamente y en el sector residencial, sin financiamiento hipotecario pero el público con acceso era de poder adquisitivo alto.

en el 2003 llega la era Kirchner y en el 2015 el BHSA lanza un producto hipotecario Casa Plus, apuntado al sector medio alto, necesitando contar con el menos el 30% de anticipo del valor de la propiedad u con un tope en la relación cuota/ingresos del 25 al 30% y solo aceptaba propiedades con cierto valor de reposición, lo que redujo a mínimos internacionales el otorgamiento de créditos hipotecarios.

En el 2008 se constituye un fondo previsional con la finalidad de financiar la obra pública y viviendas.

En el año 2012, se crea el Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar, también conocido como PRO.CRE.AR, que buscaba dar una solución al déficit habitacional mediante un crédito accesible y la construcción de barrios sobre terrenos fiscales.

El programa inició con líneas principales, a tasas subsidiadas por el Estado, abocadas a la construcción de vivienda para familias que ya contaban con un terreno o tenían la posibilidad de adquirir uno. Posteriormente se adicionaron otras líneas crediticias tales como “desarrollos urbanísticos”, “vivienda a estrenar” y “construcción con terreno”. PRO.CRE.AR se financiaba primariamente por el FGS y a su vez cuenta con bienes inmuebles (suelo público) que le son transferidos por la Agencia de Administración de Bienes del Estado y también cuentas con fondos originados por el recupero de créditos y la titulización de la misma deuda hipotecaria del programa. Los valores fiduciarios de la deuda son emitidos por el BHSA en su rol de fiduciario.

Respecto del BHSA, la actividad del banco se fue asemejando a la de un banco comercial y su cartera de productos fue migrando a líneas de mayor rentabilidad, favoreciendo de esta forma a los créditos de corto plazo orientados a consumos, por sobre los créditos hipotecarios.

El actual Gobierno de Javier Milei ha cancelado el programa PROCREAR, aduciendo que no hay fondos del estado para ese programa o para obra pública y poniendo en análisis el real uso de los fondos ya que hay numerosos casos de corrupción y abuso de los fondos públicos en este tipo de programas. Esto abre una oportunidad al quedar cientos de obras con importante avance de construcción y en estado de liquidación. Es conocido que Argentina ha tenido un tremendo historial de sobreprecios y nulo control en los contratos con las empresas constructoras.

Como se observó a lo largo de la sección anterior de este trabajo, el mercado hipotecario argentino mantuvo un tamaño relativamente pequeño y siempre estuvo atado a las condiciones macroeconómicas y a las distintas políticas llevadas adelante por sus gobiernos, los que dependiendo de su postura y corriente, siempre beneficiaron un estrato social sobre otro, no llegando a establecer políticas y/o planes que permitieran el desarrollo del mercado hipotecario a largo plazo.

FLUJO DE PROGRAMAS ESTATALES E HIPOTECAS BANCARIAS PARA LA VIVIENDA EN ARGENTINA 1994-2008 (COMO % DEL PBI)

En el caso de los créditos hipotecarios, los países de la región como por ejemplo Uruguay, Argentina y Chile, para hacer frente a esta situación, optaron por la utilización de préstamos indexados (en el caso de Argentina también se utilizaron los créditos en dólares antes de la crisis del 2001). De estos tres países solo Chile ha logrado un desarrollo exitoso del mercado hipotecario a través de este sistema debido a que en las últimas décadas el salario real creció sostenidamente, lo mismo que su economía. En los demás países, la alternativa de otorgar préstamos a tasa de interés variable ha estado presente pero no se ha desarrollo demasiado, debido al temor de los prestatarios frente a la alta volatilidad de esta tasa. Los créditos hipotecarios a tasa variable han funcionado con éxito en regiones y países con una larga trayectoria de estabilidad económica y financiera como por ejemplo en Europa y en EE. UU. donde se toma como base una tasa de referencia de mercado, (Kiguel, M. y Podjarny, E., 2007).